Notícias

31/07/2019

Superior Tribunal de Justiça afasta o pagamento de comissões quando da culpa do corretor de imóveis no desfazimento do contrato de compra e venda

Por André Lopes Martins *

Em julgamento ocorrido em 04/06/2019 e publicado em 06/06/2019, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser indevida a comissão de corretagem no caso em que houve “superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios”.

A decisão, tomada por unanimidade de votos, veio da análise do Recurso Especial n.º 1.810.652-SP, pela relatora e ministra Nancy Andrighi.

No caso, restou demonstrado que, em 10/07/2014, os promitentes vendedores firmaram compromisso de compra e venda de imóvel com os promissários compradores, tendo havido a assinatura do instrumento pelos contratantes e o pagamento de R$ 400 mil a título de sinal. Na mesma oportunidade, os promitentes vendedores também assinaram instrumento particular de confissão de dívida, na qual se obrigaram ao pagamento de R$ 170 mil aos corretores, a título de comissão de corretagem.

Ocorre que, em 29/08/2014, ambos os lados envolvidos na negociação, vendedores e compradores, promoveram o distrato da avença, tendo constado do referido documento que a justificativa para o desfazimento do negócio foi a constatação, nas certidões de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios, da existência de várias ações em curso contra as mesmas. Dessa forma, o sinal de R$ 400 mil foi, então, devolvido aos promissários compradores.

Os corretores de imóveis ingressaram com ação pedindo a condenação dos promitentes vendedores ao pagamento da comissão devida. A decisão de primeiro grau julgou improcedente o pedido inicial, decisão que foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ao argumento de que a desistência da compra e venda, por parte dos promissários compradores, teria sido motivada.

Os corretores de imóveis recorreram ao STJ, visando a condenação dos promitentes vendedores ao pagamento da comissão pela compra e venda celebrada, ao fundamento de que as decisões anteriores feririam o disposto nos artigos 724 e 725 do Código Civil.

Ao analisar o recurso dos corretores, o STJ rejeitou as suas alegações. Inicialmente, porque, segundo o acórdão, “as obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Para o STJ, embora seja certo que “o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará a comissão devida ao corretor”, este arrependimento deve se dar por causa estranha às atividades do profissional, o que não ocorreu no caso analisado, no qual, segundo o STJ, “os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença”.

Segundo o Tribunal, “ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscado certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios”.

Trata-se, então, de um caso específico e bastante peculiar, não possuindo caráter de aplicação geral. Todavia, serve de grave alerta aos corretores de imóveis, visando a boa condução de suas práticas comerciais, sendo altamente recomendável, assim, pesquisar, quando da compra e venda de imóveis, as empresas das quais os promitentes vendedores sejam sócios/acionistas, bem como a situação (via certidões) dessas mesmas empresas.

*André Lopes Martins é advogado, sócio do escritório Guimarães & Lopes Martins e especialista em Direito Processual Civil, Responsabilidade Civil e Direito do Consumidor.

Compartilhe:

voltar

 

 

NEWSLETTER Cadastre seu e-mail para receber